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離婚と住宅ローンの問題
結婚してから購入した住宅がある離婚では、二人の共同財産である住宅を財産分与で整理する方法を決めることが重要な課題となります。
そのときに返済中の住宅ローンがあれば、住宅の登記上の所有者名義を変更することに金融機関から制約を受けるため、難しい判断を求められることもあります。
協議離婚における住宅、住宅ローンの整理は、二人の希望、経済力、住宅の評価などを踏まえたうえで最終判断をします。
なお、住宅と住宅ローンについての整理方法が決まったときには、それを離婚協議書、公正証書に定めて双方の間で明確にしておくことも大切になります。
共同財産の住宅を財産分与でどう整理する？
夫婦は、結婚してからの年月を重ねていく過程で、子が授かったことなどを契機とし、将来の家族生活を見据えて住宅（持ち家）の購入を検討するものです。
また、できるだけ良好な住環境の下で子育てを行いたいと考えて住宅を購入する夫婦は実際に多く見られます。
そうした夫婦のほとんどは、銀行等金融機関、住宅金融支援機構から住宅購入の資金を調達することになり、いわゆる住宅ローンを利用します。
住宅ローンを利用するためには、安定した収入のあることが前提条件となることから、契約者名義を夫にして住宅ローンを利用することが多くなります。
住宅ローンの契約者（債務者）を夫（単独）とする場合、妻が住宅資金の一部を拠出しない限り、住宅の所有者（登記）名義は夫の単独（100％）となります。
ただし、住宅ローンの返済については、婚姻共同生活をおくる夫婦二人が協力して担っていくことが普通です。
もし、その後に離婚することになれば、夫の単独名義となっている住宅でも婚姻期間に住宅ローンの返済が行われており、または夫婦の預貯金から頭金を拠出していると、住宅は財産分与の対象財産となります。
住宅の購入資金を夫婦二人で拠出、負担している場合は、住宅は夫婦の共有名義になっていますが、離婚後も共有状態を維持していくことは一般的な対応でなく、離婚にあわせて財産分与の名目で単独名義へ変更したり、市場で住宅を売却してその代金を財産分与で精算することが見られます。
また、二人とも仕事に就いていることで住宅ローンを連帯債務契約、ペアローンで借りたり、一方が連帯保証人になって借りることもあります。
連帯債務契約、ペアローンであるときは、住宅の所有者は共有になります。
住宅は財産評価額として高く、住宅ローンの残債も多く残っていることが多く、夫婦の共同財産、債務のうちでも住宅と住宅ローンは大きなウェートを占めます。
そのため、持ち家のある夫婦が離婚するときは、住宅、住宅ローンを中心に財産分与の対応を組み立てなければならなくなります。
離婚の公正証書
婚姻中に購入した住宅は、夫婦の共同財産となり、離婚時に整理すべき課題の一つとなります。
現状を確認する（住宅の登記名義、住宅ローン契約の形態）
財産分与における住宅の整理対応を考えていくには、まずは住宅と住宅ローンについて現状（登記、契約）を正確に把握することから始めます。
住宅が夫婦の共同財産であるという認識はあっても、不動産登記上で所有者名義が単独又は共有のいずれになっているか、その記憶が曖昧であることも珍しくありません。
住宅を購入したり、注文して住宅を建築した当時の資料を保管してあれば、そこに当時の契約情報を確認できる資料が含まれていると思われます。
そうした資料を探しだし、住宅の所有者名義、所有権の持分などを確認します。
また、住宅ローン（借り換えを経ているときは、最新の住宅ローン契約）がどうなっているかも合わせて確認します。
現状を正しく把握できていなければ、住宅の財産分与について正しい方向で具体対応を検討することはできません。
〔基本情報〕
- 対象となる不動産（土地（複数の場合あり）、建物、区分所有建物、など）
- 登記名義（単独、共有（持分を確認））
- 住宅ローンの契約形態（単独債務、連帯債務、連帯保証あり、など）
住宅の現在評価額を把握する
財産分与は夫婦の共有財産すべてを対象としますので、まずは対象となる財産すべてを把握しなければなりません。
住宅、住宅ローンの整理方法を検討するときにも、住宅以外の預貯金、生命保険契約、株式ほかの金融資産などもあわせた財産の全体を踏まえることになります。
そして、住宅については、時価評価額（一般市場で住宅を売った場合に想定される住宅の値段）を把握することが必要になります。
住宅を売らないで財産分与の対応を組み立てる場合でも、第三者へ住宅を売ったならばいくらになるのかを確認しておきます。
不動産鑑定士から鑑定をとる方法も考えられますが、鑑定費は高額となりますので実際にとられることは稀であり、一般には、売却査定を複数社の不動産仲介会社に依頼して大まかな額を把握する方法がとられます。
特有財産から拠出した資金
住宅の購入では、その購入代金の一部を一時金で払うことが一般に行われており、この一時金は「頭金（あたまきん）」とも言います。
婚姻してから貯めた預貯金から頭金を用意することもあれば、夫婦のそれぞれが自分の親から住宅購入資金の一部について贈与を受けたり、各自が結婚前に貯めていた資金を頭金に充てることもあります。
夫婦で協力して貯めた預貯金以外から住宅の購入に充てた資金は、住宅評価額の一部に特有財産（夫婦の共有財産とならない、一方の固有財産）が含まれていると考えられ、財産分与の整理では区分されます。
そこで、住宅の時価評価額（売却査定、周辺エリヤの売買事例など）から住宅ローンの残債を控除し、住宅の実質的な評価額を算出します。
そのうえで、財産分与の対象となる部分とそれ以外の部分に区分し、さらに支払済額に占める各拠出資金の割合に応じて各区分の額を算出します。
そうして住宅に関する評価額がわかったならば、そのほかの財産と合わせて財産分与の配分額、方法を検討します。
市場売却による清算
財産分与のため住宅を不動産市場で第三者へ売却し、金銭に換えてから二人で清算する対応は多く見られます。
住宅を金銭に換えることで公平かつ明瞭に財産分与として精算できることは、売却対応における最大のメリットになります。
また、双方とも離婚時に大きな現金を得られるため、離婚して新生活を開始する資金を準備できることにもなります。
ただし、できるだけ高い価額で住宅を売却するためには提示する価額を徐々に引き下げながら売り出すことになり、売却が完了するまでに数か月を要し、離婚の成立を急ぐ場合は住宅について精算できる時期が離婚後になることも理解しておかねばなりません。
なお、住宅の売却時想定価額よりも住宅ローンの残債額が多い場合、その差額を埋める資金を用意できなければ住宅を売却することができません。
こうしたことから、住宅の売却を検討するには、住宅の売却時想定価額と住宅ローンの残債額を比べて前者が後者を上回っていることが普通は前提となります。
ただし、住宅の売却時に不足金が発生する結果になっても、預貯金などの財産から充当して精算しておく方もあります。
どちらか一方だけを住宅の所有者とする
夫婦のどちらか一方が離婚後も同じ住宅に住み続けたいという希望を持っている場合、その希望者の側が住宅を取得するという整理方法は有力な選択肢となります。
こうした整理を行うときは、普通には、住宅を取得する側が住宅ローンの残債すべてを返済することを条件とします。
住宅を取得しない側が住宅ローンの残債を負うことは、財産分与として公平を欠くことになるからです。
そのため、住宅を取得したくとも、その本人に住宅ローンを返済していける資力がなければ、住宅を取得することは難しいことになります。
しかし、資力が十分になくても住宅を取得するケースもあり、そうした場合は取得する側が自己名義で住宅ローンを組むことができず、相手側の契約名義となっている住宅ローンをそのまま引き継いで返済していく対応になります。
住宅ローンの契約名義となっている側には良い条件となりませんが、諸事情を踏まえてそうした整理が行われることもあります。
住宅を共有名義のままにしておくことは？
婚姻しているならば、住宅を夫婦の共有名義のままとしていても直ちに問題となることはありません。
しかし、離婚した後も住宅を共有名義のままにしておくことは、住宅の処分、使用に関して両者の協議、合意が要ることになり、二人の関わりが解消できません。
また、どちらか一方が死亡すれば、他方の所有者と死亡者の相続人が住宅の共有者になり、住宅の維持管理、運用を続けていくうえで煩雑さが増します。
こうしたことから、離婚後の一定期間は一方が住宅を使用するために共有のままとし、使用が終わった後に住宅を市場で売却する整理をとる場合以外には離婚後も共有状態を維持する事例は珍しいことになります。
住宅ローン契約の形態は？
住宅ローンを借り入れる条件（返済利率、連帯保証人を付ける義務など）は、購入する住宅の評価額、夫婦の収入によって違ってきます。
住宅を購入する時点では将来に離婚する可能性を考慮しませんので、住宅ローンの契約条件をあまり深く考えないものです。
どうしても、希望する住宅を購入することに気持ちが集中することになります。
そのため、借入額を大きくするため、二人で住宅ローンを契約することもあります。
ところが、購入後に離婚することが決まると、住宅ローンの契約条件は二人にとって大きな意味を持ってきます。
離婚時に住宅ローンを完済できていなければ、話し合いによって離婚後は二人のどちらか一方が住宅ローンを返済していくことになります。
夫婦の話し合いでどちらが住宅ローンを返済するかを決めることはできますが、そこで決めた内容が住宅ローン契約と異なる場合、住宅ローンの貸手である金融機関の承諾を得なければ、金融機関に対し効力が及びません。
つまり、もし住宅ローンの返済が滞る事態になれば、金融機関は住宅ローン契約に基づいて債務者、連帯債務者、連帯保証人に対し全額の返済を求めてきます。
たとえ、実質上は住宅を所有していなくても、住宅ローンの債務者等になっていれば、法律上では住宅ローンの返済義務を負うことになります。
そのため、離婚時に住宅ローンを返済していく方法を夫婦で話し合うときは、住宅ローンの契約条件を踏まえて対応することも大切になります。
住宅ローン契約の形態によって、離婚時の対応方法は違ってきます。
住宅ローンを単独名義で借り入れているとき
夫婦のどちらか一方の単独名義で住宅ローンを借り入れることも多くあります。
その場合、離婚後にも住宅ローン契約の名義人が住宅ローンを返済することになれば、金融機関との契約関係で問題を生じません。
しかし、住宅ローンの契約名義人と異なる者が離婚に伴い住宅の所有者となるときは、住宅を貸し付けの担保としている金融機関から事前に承諾を得る必要があります。
そうしたとき、金融機関に承諾を求めても、普通には認められません。
このため、住宅ローン契約を踏まえれば、住宅ローンが完済するまでは住宅の所有者名義を変更することができません。
ただし、金融機関に契約違反の事実が発覚すれば、住宅ローン残債全部の返済を求められる可能性もありますが、一括返済する資金を用意できる場合などには、金融機関から承諾を得ずに本人の判断で住宅の所有者名義を変更することも行われています。
こうした金融機関からの承諾を得ない住宅の名義変更は、あくまでも自己責任のもとで対応することになります。
住宅ローンを連帯債務で借り入れているとき
夫婦の双方に安定した収入がある場合、連帯債務契約により借り入れることで住宅ローンの借入総額を増やせるため、連帯債務契約で借り入れていることもあります。
連帯債務契約では、夫婦の双方に住宅ローンを返済する契約上の義務があります。
離婚後にも住宅をどちらか一方が使用するときは、他方が住宅ローンを支払うメリットはなくなりますが、住宅ローン契約上では両者に返済義務が残っています。
住宅を使用しない側を住宅ローン契約上の返済義務を負う地位から外すには、住宅ローンを借り換えることなどで対応することになります。
しかし、借り換えなどで住宅ローンの残債を一括して返済できないならば、住宅ローンの契約とは区別して、二人の間で住宅ローンの返済に関して取り決めておくだけにとどめて住宅を一方が所有することにします。
住宅ローンを連帯保証で借り入れているとき
住宅ローンの利用にあたり、債務者の収入だけでは返済能力が十分にあるとは金融機関から認められない場合、返済を約束する連帯保証人を付けた契約により住宅ローンを借り入れることもあります。
連帯保証人は、債務者本人が返済できなくなったときには本人代わり返済をする義務を負っています。
そのため、連帯保証人は、離婚することで住宅を使用しなくなれば、連帯保証人の地位から外して欲しいと望みます。
連帯保証人は、住宅ローン債務を保証できる経済力があることが条件となりますので、そうした経済力を備えている債務者の親などへ連帯保証人を変更する対応もあります。
もし、離婚する配偶者に代わって連帯保証人となる候補者があるならば、住宅ローンを借りている金融機関に連帯保証人の変更契約を申し込み審査を受けることになります。
住宅所有者の登記名義の変更
財産分与の対応として、住宅を第三者へ売却せず、夫婦のどちらか一方が住宅の所有者となることを決めたなら、その所有者を不動産登記上で表示しておくことが普通です。
たとえば、夫を所有者として登記している住宅を妻が財産分与で取得するのであれば、所有権の登記を夫から妻へ変更しておきます。
そうして新たな所有者として登記しておくことで、所有者の権利が保護されます。
もし、妻へ名義を変更しないでおくと、もしも離婚後に元夫に金銭トラブルが起きたときなどに住宅に担保権を付けられてしまう恐れもあります。
なお、財産分与を原因とする所有者名義の変更登記の手続きは、離婚の成立後にはじめて可能になります。
そして、住宅ローンを返済中である住宅では、住宅ローン契約において、住宅ローンを貸りている金融機関から名義変更について承諾を得なければなりません。
しかし、住宅ローン契約者の判断により、そうした金融機関からの承諾を得ることなく住宅の登記名義を変更しているケースもあります。
そうした登記も手続上は可能であり、金融機関等との間で問題化しない限り、権利保全の観点から有益となるためです。
登録免許税など
所有者の名義を変更する登記には登録免許税がかかります。
財産分与として登記するときには、対象となる不動産の固定資産評価額の２パーセントに当たる金額が登録免許税となります。
この税金は意外に大きな額となります。
なお、不動産の名義変更を受けるときには原則として不動産取得税が課税されますが、財産分与では免除されるケースも多くあります。
また、登記手続きを司法書士へ依頼して行うときには、税金とは別に司法書士に対する報酬の支払いが生じます。
住宅の財産分与では、こうした費用についても用意しておかねばなりません。
住宅の財産分与、住宅ローンの変更等に対応する離婚協議書の作成サポート
協議離婚のときに財産分与で住宅の所有者を変更したり、住宅ローンの借り換えなどを行うことで、そうした取り決めを定めた離婚協議書等が必要になることがあります。
そのとき、住宅の財産分与、住宅ローンの借り換えなどに対応した離婚協議書等の作成に多くの実績を有する専門行政書士が、あなたの離婚協議書等を作成します。
ご相談しながら、安心できる離婚契約書を作成いただくことができます。
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『離婚で希望されている住宅の譲渡、住宅ローンの借り換え等を踏まえて、銀行等へ提出できる離婚協議書を作成させていただきます。』
『住宅の譲渡、住宅ローン等に関する離婚協議書を作成します。』
協議離婚することになって住宅ローンを借り換える手続きをすすめるために銀行等から求められる離婚協議書について、ご希望などを踏まえながら一緒に作成させていただきます。
お忙しい方でもメールの連絡やりとりによって、離婚協議書の作成をすすめられます。
作成のご希望がありましたら、ページ下方にあるお問い合わせフォームなどからご照会ください。
ご縁がありましたら、よろしくお願いします。
離婚専門家による離婚協議書等の作成サポート
離婚する際に、返済中の住宅ローンに関する取り決め（誰が返済するか、契約の変更、借り換えなど）を行うときは、財産分与として取り決めた住宅、住宅ローンにかかる取扱いについて離婚協議書（「離婚の公正証書」を含みます）に作成しておくことが安全となります。
また、金融機関等に住宅ローンの借り換え、契約の変更を申請するときは、金融機関等から離婚協議書の提出を求められることも多くあります。
住宅、住宅ローンに関する条件を含めた離婚協議書を個人の方が作成するには難しいところがありますので、そうした作成を専門家に依頼して対応することも行われます。
当事務所では離婚協議書、公正証書の作成に関する業務を多く行なっておりますので、作成のご希望がありましたら、以下に説明するサポートをご利用ください。
離婚協議書、公正証書の作成サポート料金
離婚協議書の作成サポート | ３万４０００円（税込） |
|---|---|
公正証書の作成サポート | ５万７０００円（税込） |
〔離婚協議書の作成サポートの概要〕
- 財産分与を含む離婚の条件をお伺いしましてから、まずは離婚協議書の案文を作成します。その後、案文に修正を加えながら、離婚協議書を仕上げていきます。
- ご夫婦のお話し合いによって条件に変更が生じれば、それを反映させた離婚協議書の案文を作成します。（変更・修正に手数料はかかりません）
- サポート契約期間は１か月間ありますので、ご夫婦の間で取り決めることについて十分にお話し合いをいただくことができます。
- 住宅と住宅ローンの整理方法ほか、養育費、財産分与、慰謝料等の支払いなど、離婚協議で決めることについて分からない点がありましたら、お聞きいただくことができます。
〔公正証書の作成サポートの概要〕
- 離婚の条件をお伺いしましてから、公正証書とする契約案文を作成します。そして、契約案文に修正等を反映させて完成させます。
- 契約案が固まりましたら、公証役場への申し込みに必要となる資料をご用意いただきます。そして、当事務所で公証役場へ公正証書の作成を申し込みます。
- 公証役場で準備ができましたら、当事務所で事前に予約した日時にお二人で公証役場へお出向きいただくことで公正証書が完成します。
〔お申し込みの方法〕
本ページの末尾（下の方）に記載されています「電話番号」または「フォーム」から、離婚協議書の作成サポートをご利用になりたい旨をご連絡ください。
ご利用の流れ、手続きなどをご案内させていただきます。
もし、ご利用に関してご不明な点がありましたら、その際にお聞きください。
ご相談は、サポートご利用者を対象としています
財産分与で住宅、住宅ローンについて整理する方法などを相談したいというお申し出を多くいただきますが、ご相談の対応には前提の事実、情報（住宅の所有権、住宅ローン契約の形態）の確認が必要となります。
また、すでに銀行等と協議中である方も少なくありませんので、その状況などについても確認させていただくことになります。
重要な不動産に関する手続の判断に影響するご相談になりますので、その対応については、当事務所と委任契約を交わしているサポートご利用者の方に限らせていただいております。
もし、ご相談だけを希望される場合は、有料相談となりますことをご理解ください。
離婚協議書サポートについてのご質問例
離婚した後に住宅ローンを借りる予定となっている銀行へ提出する離婚協議書を作成してくれるのですか？
借り換えなどで銀行から求められる離婚協議書を作成します。
離婚に合わせて住宅ローンを借りるとき（配偶者名義の住宅ローンを自分名義に借り換えるとき）、銀行から離婚協議書を求められることがあります。
そうした借り入れ審査のために銀行へ提出する離婚協議書を、ご夫婦の借り換え事情を踏まえて作成します。
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お問い合わせには、以下のフォームをご利用いただけます。
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※とくに、hotmail、docomoは、送信できない、受信を確認できないことも起きていますのでご注意ください。
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離婚で定める条件（住宅、住宅ローンの財産分与での対応など）、契約書の記載方法、手続、書類についてのご相談、個別説明は、公正証書作成サポートで対応せていただいております。
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ご利用の手続についてご不明な点があれば、お気軽にご連絡ください。
なお、公正証書に記載する内容（契約条件、方法など）に関してのご質問は、各サポートにおいて対応させていただいております。
公正証書の作成手続、必要な書類、公証役場の費用について電話をいただきましても、サポートご利用者の方以外については業務の事情から対応できませんことをご承知ねがいます。
『家庭関係の契約書の作成を専門にしています。』
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子どもの成人までの養育費
子供が成人するまでとても長い期間なので口約束で無く、ちゃんとした証書にしようと思いました。【20代女性・離婚契約】
心の大きな支えに
公正証書は日常からは遠い存在と思っていましたが、離婚後の生活に密着した内容を記載した書類であり、自分と子どもの将来を守るものだと感じています。【30代女性・離婚契約】
