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結婚してから住宅を購入した夫婦は、離婚の条件を決めていくうえで住宅をどのように整理するかということが重要な課題となります。
返済中の住宅ローンがある場合、財産分与によって住宅所有者の名義変更をすることに金融機関等から制約を受けるため、課題の整理が夫婦を悩ませることにもなります。
離婚に際して住宅を整理する決まった方法があるわけでなく、各夫婦の置かれた状況、希望を踏まえ、二人の話し合いによってそれぞれの結論を導き出すことになります。
なお、住宅と住宅ローンについて整理の方法が決まったならば、その内容を離婚協議書、公正証書に定めておくことが大切です。
夫婦は、婚姻して年月を重ね、夫婦に子どもが授かったことなどを契機として、将来の生活を見据えて住宅(持ち家)の購入を検討するようになります。
できるだけ良好な環境の下で安心して子育てをしたいと考え、子どもが生まれたことで住宅を購入する夫婦は実際も多く見られます。
そうしたとき、ほとんどの夫婦は、住宅を購入するため、金融機関から住宅ローンを借り入れて購入資金を調達します。
住宅ローンの借入れ契約の名義を夫だけ(単独名義)とする場合、住宅の所有者名義も夫の単独とすることが一般に見られます。
そして、住宅の購入後は夫婦で協力して住宅ローンを返済していくことになります。
夫の単独名義となっている住宅でも、婚姻期間に住宅ローンの返済が行われていたり、夫婦の預貯金から頭金を拠出していると、離婚時に住宅は財産分与の対象となります。
また、住宅の購入資金を夫婦二人で拠出、負担している場合、住宅は夫婦の共有名義になっており、そうした事例では離婚後も共有状態を維持していくことは一般的でなく、離婚に伴い財産分与で単独名義に変更したり、第三者へ住宅を売却してその代金を財産分与で精算することになります。
住宅は財産評価額としては大きくなり、住宅ローンの残債額も多いことも多く、夫婦の共同財産の中でも住宅と住宅ローンは大きなウェートを占めることになります。
そのため、持ち家のある夫婦が離婚するときは、住宅、住宅ローンを中心に財産分与の条件を組み立てることになります。
離婚の公正証書
婚姻期間に購入した住宅は夫婦の共同財産となり、離婚時に整理すべき課題の一つとなります。
財産分与における住宅の整理方法を考えていくうえで先ず始めに行うことは、住宅と住宅ローンの現状(登記、契約関係)がどうなっているかを確認することです。
住宅は夫婦の共有財産であることは頭で理解できていても、不動産登記上で所有者名義が単独名義又は共有名義のいずれになっているかについては記憶が曖昧になっていることは珍しいことではありません。
住宅を購入又は建築したときの資料に当時の登記情報を確認できる資料が保管されていると思われますので、そうした資料から名義、所有権持分などを確認してみます。
また、住宅ローンを借り入れたときの契約(その後に借り換えをした場合には最新の契約)がどうなっているかについても合わせて確認します。
そうした現状を正しく把握しないことには、住宅の財産分与について具体的な対応を正しく検討することができません。
財産分与は夫婦が持っている共有財産のすべてを対象としますので、まずは対象となる財産を把握しなければなりません。
住宅の整理方法を検討するときにも、住宅以外の預貯金、生命保険、株式ほかの金融資産も踏まえて行うことになります。
そのため、住宅については時価評価額(一般市場で住宅を売った場合に予想される住宅の値段)を把握することが必要になります。
実際には住宅を売らずに財産分与を行う場合でも、仮に第三者へ住宅を売ったならばいくらになるのかを不動産販売会社に聞くことで確認することができます。
住宅を購入する際は、一般には購入代金の一部を一時金で支払うことが行われており、この一時金を「頭金(あたまきん)」と言います。
婚姻期間に貯まった預貯金から頭金を用意することもありますが、夫婦それぞれが親から住宅を購入する資金の一部について贈与を受けたり、各自が結婚する前から貯めていた資金を頭金に充てることもあります。
夫婦で協力して貯めた預貯金以外から充てた住宅の購入資金は、住宅評価額の一部に特有財産が含まれていると考えられ、財産分与の整理上で区分されます。
まずは、住宅の時価評価額(売買事例などから評価します)から住宅ローンの残債額を控除し、住宅財産の実質評価額を算出します。
そのうえで、財産分与の対象となる部分とそれ以外の部分に区分し、その区分では支払い済額に占める拠出した各資金の割合に応じて各区分の額を算出します。
そうして、財産分与の対象となる部分について、他の財産と合わせて財産分与として配分額等を検討します。
財産分与のために住宅を第三者へ売却して金銭に換えてから清算することは、多く見られる方法です。
売却によって住宅を金銭に換えることで、公正かつ明瞭に財産分与として精算できることが、売却による整理方法の最大のメリットになります。
また、双方とも現金を得ることができるため、離婚後の生活資金を用意できます。
ただし、できるだけ高い価額で住宅を売却するためには徐々に価額を引き下げながら売り出す方法をとることになり、売却の完了までに期間を要し、離婚の成立を急ぐ場合は住宅について精算できる時期が離婚後になることも踏まえなければなりません。
なお、住宅の売却予想価額より住宅ローンの残債務が多い場合は、住宅ローンの返済資金を用意できなければ、住宅を売却することができません。
住宅の売却を検討するときは、住宅の時価評価と住宅ローンの残債額を見比べて前者が後者を上回っていることを前提とすることが一般的です。
夫婦のどちらか一方が離婚後も住宅に住み続けることを希望する場合、住み続ける側が住宅を取得する整理は、有力な選択肢となります。
こうした整理をする場合、普通には、住宅を取得する側が住宅ローンを返済することを条件とします。
住宅を取得しない側が住宅ローンの負担を負うことは、財産分与として公平性を欠くことになるからです。
そのため、住宅を取得したくとも、住宅ローンを返済していく資力がなければ、現実に住宅を取得することは難しいことになります。
しかし、それでも無理をして住宅を取得することもあり、そうした場合は取得する側が自己名義で住宅ローンを組むことができず、離婚する相手名義の住宅ローンをそのまま住宅を取得する側が支払っていくことが見られます。
住宅ローンの契約名義となっている側にとっては良い条件となりませんが、諸事情を踏まえてそうした整理が行われることもあります。
婚姻していれば、住宅の所有名義を夫婦の共有としていても問題ありません。
しかし、離婚した後も共有名義のままにしておくことは、住宅の処分、使用に関して両者の協議、合意が要り、離婚しても二人の関係が解消しないことになります。
また、どちらか一方が死亡した場合、その相続人ともう一方の側が共有状態になり、関係者で共有住宅の管理又は運用を続けていくことは煩雑になります。
こうしたことから、離婚後の一定期間は一方が住宅を使用するために共有のままとし、使用が終わった後に住宅を売却するという整理をとる場合以外には離婚後も共有状態を維持する事例は珍しいです。
住宅ローンを借り入れるときの条件(返済利率、連帯保証人の有無など)は、購入する住宅の評価額、夫婦の収入額によって違ってきます。
住宅を購入する時には将来に離婚することを想定していませんので、住宅ローンの契約条件を深く気にしないものです。
ところが、離婚することになると、住宅の財産分与をする際に住宅ローンの契約条件は大きな意味を持ってきます。
離婚時に住宅ローンをすべて返済できないときは、離婚後に夫婦の一方が住宅ローンを返済していくことになります。
夫婦の話し合いでどちら側が住宅ローンを返済するかを決めることはできますが、その決めた内容が住宅ローンの契約と異なる場合は、住宅ローンの貸手となっている銀行の承諾を得なければ、銀行に対して効力が及びません。
つまり、もし返済が滞ることになれば、銀行は住宅ローン契約に基づいて債務者、連帯債務者、連帯保証人に対し全額の返済を求めてきます。
離婚時に住宅ローンを返済していく方法を夫婦で決めるときは、住宅ローン契約を踏まえおくことも必要になります。
住宅ローンの借り入れ契約により、対応の方法等が違ってきます。
夫婦のどちらか一方の単独名義で住宅ローンを借り入れることも多くあります。
その場合、離婚後にも契約上の名義人が住宅ローンを返済することになれば、銀行との関係で問題を生じません。
しかし、住宅ローンの契約名義人と異なる者が離婚に伴い住宅の所有者となるときは、住宅を貸し付けの担保としている銀行から事前に承諾を得ることが必要になります。
そうしたとき、銀行に対し承諾を求めても、普通には認められません。
このため、住宅ローン契約を踏まえるならば、住宅ローンが完済するまでは住宅名義を変更することができません。
ただし、銀行に契約違反が見つかれば、住宅ローン残債全部の返済を求められる可能性もあるのですが、残債額を返済できる資金がある場合などには、銀行から承諾を得ずに本人の判断で住宅名義を変更することも行われています。
こうした銀行の承諾を得ない名義変更は自己責任のもとで行うことになります。
夫婦の双方に安定収入があるときは、連帯債務契約として住宅ローンを借り入れることで借入総額を増やせるため、連帯債務を条件に借り入れていることもあります。
連帯債務契約では、夫婦の双方とも住宅ローンを返済する義務があります。
夫婦の一方が離婚後にも住宅を使用するときは、他方が住宅ローンを支払うメリットがなくなりますが、住宅ローン契約上では両者に返済義務が残っています。
もし、住宅を使用しない側を、住宅ローン契約上の返済義務を負う地位から外すためには、住宅ローンの借り換え等で対応し完済することになります。
しかし、借り換え等で住宅ローンの残債務を一括して返済できなければ、住宅ローンの契約とは別に夫婦の間で住宅ローンの返済に関して取り決めておくだけにとどめることになります。
住宅ローンの利用に際して、債務者の収入だけでは十分な返済能力があると銀行等が認めない場合、支払いを保証する連帯保証人を付けた契約で住宅ローンを借り入れることもあります。
連帯保証人は債務者本人が返済できなくなったときに本人代わり返済をする義務を負っていますので、離婚後に住宅を使用しなくなれば、連帯保証人の地位から外して欲しいと望みます。
連帯保証人は、住宅ローン債務を保証できる経済力があることが条件となりますので、そうした経済力がある自分の親などへ連帯保証人を変更する対応もあります。
配偶者に代わる連帯保証人となる候補者があれば、住宅ローンの借入先の銀行に変更を申し込んで審査を受けることになります。
財産分与において、住宅を第三者へ売らず、夫婦の一方が住宅の所有者となることが決まったならば、離婚後の住宅所有者を登記上で表示することが原則となります。
所有者として登記しておくことで、所有者であることの権利が保護されるからです。
なお、財産分与を原因とする所有者の名義変更にかかる登記手続きは、離婚が成立した後に行うことができます。
住宅ローンを返済中である住宅は、住宅ローン契約で住宅ローンを貸している金融機関等から名義変更することについて承諾を得ることになっています。
ただし、住宅ローン契約者の判断により、そうした承諾を金融機関等から得ることなく住宅の登記上の名義変更を行うケースも見られます。
住宅、住宅ローンに関しての重要な離婚協議書、公正証書の作成について、離婚契約に多くの実績を持つ専門行政書士がサポートします。
ご相談しながら、安心できる離婚契約書を作成いただくことができます。
離婚する際に、返済中の住宅ローンに関する取り決め(誰が返済するか、契約の変更、借り換えなど)を行うときは、財産分与として取り決めた住宅、住宅ローンにかかる取扱いについて離婚協議書(「離婚の公正証書」を含みます)に作成しておくことが安全となります。
また、金融機関等に住宅ローンの借り換え、契約の変更を申請するときは、金融機関等から離婚協議書の提出を求められることも多くあります。
住宅、住宅ローンに関する条件を含めた離婚協議書を個人の方が作成するには難しいところがありますので、そうした作成を専門家に依頼して対応することも行われます。
当事務所では離婚協議書、公正証書の作成に関する業務を多く行なっておりますので、作成のご希望がありましたら、以下に説明するサポートをご利用ください。
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