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離婚と住宅の問題

結婚した後に住宅を購入している夫婦の離婚では、その住宅をどのように整理するかということが重要な課題となります。

とくに返済中の住宅ローンがあると、財産分与によって住宅所有者の名義を変更することに金融機関等の制約を受けることから、夫婦の頭を悩ませる問題になります。

離婚に際して住宅を整理する方法に決まりがあるわけでなく、各夫婦の置かれた状況、希望などを踏まえたうえで夫婦の話し合いによって結論を導き出すことになります。

夫婦の共同財産となる住宅

婚姻したのちに年月を重ね、夫婦に子どもが授かることなどの契機があると、夫婦は、将来の生活を見据えて住宅(持ち家)の購入を考えるようになります。

子どもが生まれたことで住宅を購入する夫婦は多く見られます。

できるだけ安定した良い住環境で子育てをしたいと、夫婦は考えるものです。

大多数の夫婦は、住宅を購入する際に金融機関などから住宅ローンを借り入れて購入の資金を調達することになります。

このときの住宅ローンの借入れ契約上の名義を夫の単独とするときは、住宅の所有者の名義も普通は夫の単独にします。

そして、その後は夫婦で協力し、住宅ローンを返済していくことになります。

住宅の名義が夫の単独となっていても、婚姻中に住宅ローンの返済が行われていたり、夫婦の預貯金から頭金を拠出していると、離婚時に住宅は財産分与の対象となります。

また、住宅が夫婦の共有名義になっているときは、離婚後にも共有の状態で所有し続けることは一般的ではなく、財産分与で単独名義にしたり、第三者へ売却します。

住宅の財産評価額は大きく、又、住宅ローンの残債額も大きいことが多く、夫婦の共同財産のうちでも住宅は大きなウェートを占めます。

そのため、持ち家のある夫婦が離婚する際には、住宅を中心に財産分与の条件を組み立てることになります。

離婚の公正証書

夫婦の共同財産となる住宅

婚姻期間に購入した住宅は夫婦の共同財産となり、離婚時に整理すべき課題の一つとなります。

特有財産からの資金拠出

住宅を購入する際は、購入代金の一部を一時金で支払うことが一般には行われており、この一時金を「頭金」と言うことがあります。

婚姻期間に夫婦で貯めた預貯金から頭金を用意することもありますが、夫婦それぞれが自分の親から住宅資金の贈与を受けたり、結婚前から自ら貯めていたお金を、頭金に充てることもあります。

夫婦で協力して貯めた預貯金以外から充てた住宅の購入資金は、住宅評価額の一部に特有財産が含まれていると考えられ、財産分与の整理では区分されます。

まずは、住宅の時価評価額から住宅ローンの残債額を控除し、住宅財産の実質評価額を算出します。

そして、財産分与の対象となる部分とそれ以外の部分に区分しますが、その区分では、支払い済の金額に占める拠出資金の割合に応じて各区分の額が算出されます。

住宅の売却による清算

財産分与のために住宅を第三者へ売却して清算する方法は、多く見られるものです。

売却して住宅の価値を金銭に換えることで公正明瞭な方法で清算できることが、売却で整理する方法の最大のメリットになります。

また、双方とも現金を得ることができるため、離婚後の生活資金にも利用できます。

ただし、住宅を高い価額で売却するためには期間のかかることがあり、もし離婚成立を急ぐ場合には、住宅を清算する時期が離婚後になることもあります。

そして、住宅の売却予想価額よりも住宅ローンの残債務が多く残っているときは、住宅ローンの返済資金を用意できないと、住宅を売却することができません。

一方の名義にする

どちらか一方が離婚した後にも住宅に住み続けることを希望するときは、一方が住宅を取得することもできます。

この場合、普通には離婚後に住宅ローンを返済することを条件にします。

ただし、住宅ローンを負担しても住宅の評価があるときは、他方側は他の財産を取得したり、取得した側が他方側へ金銭を支払ってバランスを取ることになります。

なお、住宅の時価評価額よりも住宅ローンの残債務の方が多いときは、住宅に済む側が住宅を取得して住宅ローンを支払い続ける整理が見られます。

共有名義にしておく

婚姻中であれば、住宅を夫婦の共有名義にしていても問題は起こりません。

しかし、離婚しても共有名義にしておくことは、住宅の処分、使用収益に関して二人の協議、合意が必要になり、離婚しても二人の関係が解消しないことになります。

また、一方が死亡したときは、その相続人と共有する状態になり、共有住宅の管理又は運用を続けていくことは煩雑になります。

こうしたことから、離婚後も一方が一定期間は居住するために住宅の売却時期を将来にするというとき以外は、離婚後も共有状態にしておくことは少ないです。

住宅ローンの契約形態

住宅ローンを借り入れるときの条件(返済利率、連帯保証人の有無など)は、購入する住宅の評価額、夫婦の収入によって変わってきます。

住宅を購入する時には将来に離婚することを想定していませんので、住宅ローンの契約条件を深く気にしないものです。

ところが、離婚することになると、住宅の財産分与をする際に住宅ローンの契約条件は大きな意味をもってくることになります。

離婚時に住宅ローンをすべて返済できないときは、離婚後に夫婦の一方が住宅ローンを返済していくことになります。

夫婦の間でどちらが住宅ローンを返済するかを決めることはできますが、その決めた内容が住宅ローンの契約と異なるときは、住宅ローンを貸す銀行の承諾を得なければ、銀行に対して効力が及びません。

つまり、もし返済が滞ることになれば、銀行は住宅ローン契約に基づいて債務者、連帯債務者、連帯保証人に対し返済を求めてきます。

離婚時に住宅ローンの返済方法を夫婦で決めるときは、銀行との住宅ローン契約を踏まえおくことも必要にります。

住宅ローンの契約形態

住宅ローンの借り入れ契約により、対応の方法等が違ってきます。

単独での借り入れ

夫婦のどちらか一方側だけの単独名義で住宅ローンを借り入れることがあります。

この場合、離婚後にも契約上の名義人が住宅ローンを返済することになれば、銀行との関係では問題を生じません。

ただし、住宅ローンの名義人と違う者が住宅の所有者となるときは、住宅を貸し付けの担保にとっている銀行から承諾を得ることが必要になります。

しかし、そうしたとき、銀行は承諾しないことが普通です。

このため、建前上は、住宅ローンが完済するまでは、住宅の名義を変更することができません。ただし、自己責任の下で名義変更することは不可能ではありません。

連帯債務による借り入れ

夫婦の双方に収入があるときには、連帯債務による契約で借り入れることで借入額を増やすことができるため、こうした条件で住宅ローンを借り入れることもあります。

連帯債務契約では、夫婦の双方とも住宅ローンを返済する義務があります。

一方が離婚後も住宅を使用するときは、他方が住宅ローンを支払うメリットがなくなるのですが、住宅ローン契約のうえでは返済義務が残ってしまいます。

もし、住宅を利用しない側を住宅ローン契約から完全に外すためには、住宅ローンを借り換えなどによって完済することになります。

しかし、借り換えなどで住宅ローンの残債務を一括返済できなければ、夫婦の間で返済者を決めておくだけにとどめることになります。

連帯保証による借り入れ

住宅ローンの利用に際して、債務者の収入では十分な返済能力があると認められないときは、その支払いを保証する連帯保証人を契約に付けて住宅ローンを借り入れることもあります。

連帯保証人は債務者が返済できなくなったときに代わって返済をすることになりますので、離婚後に住宅を使用しなくなれば連帯保証人から外して欲しいと望みます。

連帯保証人は、住宅ローン債務を保証できる経済力があればよいので、配偶者から自分の親などに代わってもらうことも可能です。

代わりの連帯保証人となる候補者があるときは、住宅ローンの借入先の銀行に変更を申し込むことで審査を受けることになります。

住宅ローンの返済等に関する離婚協議書の作成

離婚する際に、返済中の住宅ローンに関する取り決め(誰が返済するか、契約の変更、借り換えなど)をするときは、取り決めを離婚協議書に作成しておくことが安全です。

また、住宅ローンの借り換え、契約変更を行うときには、銀行側が離婚協議書の提出を求めてくることもあります。

住宅ローンに関する離婚協議書を個人で作成するには難しいところもありますので、そうした作成を専門家に依頼して対応することも行われます。

当事務所では離婚協議書の作成業務を行なっておりますので、ご希望がありましたら、ご利用いただくこともできます。

離婚協議書の作成料金

離婚協議書の作成サポート

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〔離婚協議書サポートの概要〕

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  • ご夫婦のお話し合いによって条件に変更が生じれば、それを反映させた離婚協議書の案文を作成します。(変更・修正に手数料はかかりません)
  • サポート契約期間は2か月間ありますので、ご夫婦の間で取り決めることについて十分にお話し合いをいただくことができます。
  • 養育費、財産分与、慰謝料、お金の支払い条件など、離婚協議で決めることについて分からない点があれば、お聞きいただくことができます。

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