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離婚と住宅の問題

婚姻中に住宅を購入している夫婦の離婚では、その住宅を整理する方法が重要な課題となります。とくに返済中の住宅ローンがあると、財産分与によって住宅所有者の名義を変更することに制約を受けることから、夫婦の頭を悩ませる問題になります。

離婚に際して住宅を整理する方法に決まりがあるわけでなく、各夫婦の置かれた状況、希望などを踏まえたうえで夫婦の話し合いによって判断することになります。

夫婦の共同財産となる住宅

婚姻してから年数を重ね、夫婦に子どもが生まれたりすると、夫婦は、将来の生活を見据えて住宅の購入を考えるようになります。

子どもが生まれることを契機として住宅を購入する夫婦は多く見られます。

できるだけ安定した良い住環境で子育てをしたいと、夫婦は考えるものです。

大多数の夫婦は、住宅を購入する際に金融機関などから住宅ローンを借り入れて購入の資金を調達することになります。

このときの住宅ローンの借入れ契約上の名義を夫の単独とするときは、住宅の所有者の名義も普通は夫の単独にします。

そして、その後は夫婦で協力し、住宅ローンを返済していくことになります。

住宅の名義が夫の単独となっていても、婚姻中に住宅ローンの返済が行われていたり、夫婦の預貯金から頭金を拠出していると、離婚時に住宅は財産分与の対象となります。

また、住宅が夫婦の共有名義になっているときは、離婚後も共有のまま所有し続けることは通常は考え難いことから、財産分与で単独名義にしたり、第三者へ売却します。

住宅の財産評価額は大きく、又、住宅ローンの残債額も大きいことが多く、夫婦の共同財産のうちでも住宅は大きなウェートを占めます。

そのため、持ち家のある夫婦が離婚する際には、住宅を中心に財産分与の条件を組み立てることになります。

離婚の公正証書

夫婦の共同財産となる住宅

婚姻期間に購入した住宅は夫婦の共同財産となり、離婚時に整理すべき課題の一つとなります。

特有財産からの資金拠出

住宅を購入する際には、購入代金の一部を一時金で支払うことが一般に行われており、この一時金を「頭金」と言うことがあります。

婚姻期間に夫婦で貯めた預貯金から頭金を用意することもありますが、夫婦それぞれが自分の親から住宅資金の贈与を受けたり、結婚前から自ら貯めていたお金を、頭金に充てることもあります。

夫婦で協力して貯めた預貯金以外から充てた住宅の購入資金は、住宅評価額の一部に特有財産が含まれていると考えられ、財産分与の整理では区分されます。

まずは、住宅の時価評価額から住宅ローンの残債額を控除し、住宅財産の実質評価額を算出します。

そして、財産分与の対象となる部分とそれ以外の部分に区分しますが、その区分では、支払い済の金額に占める拠出資金の割合に応じて各区分の額が算出されます。

住宅の売却による清算

財産分与のために住宅を第三者へ売却して清算する方法は、多く見られるものです。

売却して住宅の価値を金銭に換えることで公正明瞭な方法で清算できることが、売却で整理する方法の最大のメリットになります。

また、双方とも現金を得ることができるため、離婚後の生活資金にも利用できます。

ただし、住宅を高い価額で売却するためには期間のかかることがあり、もし離婚成立を急ぐ場合には住宅の清算時期が離婚後になることもあります。

そして、住宅の売却予想価額よりも住宅ローンの残債務が多く残ってるときは、住宅ローンの返済資金を用意できないと、住宅を売却することができません。

一方の名義にする

どちらか一方が離婚した後にも住宅に住むことを希望するときは、一方が住宅を取得することもできます。

この場合、離婚後に住宅ローンを返済することを条件にすることが普通です。

ただし、住宅ローンを負担しても住宅の評価があるときは、他方側は他の財産を取得したり、取得した側が他方側へ金銭を支払ってバランスを取ることになります。

なお、住宅の時価評価額よりも住宅ローンの残債務の方が多いときは、住宅に済む側が住宅を取得して住宅ローンを支払い続ける整理が見られます。

共有名義にしておく

婚姻中であれば、住宅を夫婦の共有名義にしていても問題は起こりません。

しかし、離婚後も共有名義にしておくことは、住宅の処分、使用収益に関して二人の協議が必要になり、離婚しても二人の関係が解消しないことになります。

また、一方が死亡したときは、その相続人と共有状態になり、住宅の管理又は運用を続けるうえで煩雑なことになります。

こうしたことから、離婚後も一方が一定期間は居住するために住宅の売却時期を将来にするというとき以外は、離婚後も共有状態にしておくことは少ないです。

住宅ローンの契約形態

住宅ローンを借り入れるときの契約条件は、購入する住宅の評価額、夫婦の収入によって変わってきます。

住宅を購入する時には将来に離婚することを想定していませんので、住宅ローンの契約条件まで気にしていないものです。

ところが、離婚することになると、住宅の財産分与をする際に住宅ローンの契約条件は大きな意味をもってくることになります。

離婚時に住宅ローンをすべて返済できないときは、離婚後に夫婦の一方が住宅ローンを返済していくことになります。

夫婦の間でどちらが返済するかを決めることはできますが、その内容が住宅ローンの契約内容と異なるときは、住宅ローンを貸している銀行の承諾を得なければ、銀行に対して効力が及びません。

つまり、銀行は住宅ローン契約に基づいて、債務者、連帯債務者、連帯保証人に対して返済を求めることになります。

離婚時に住宅ローンの返済方法を夫婦で決めるときには、銀行との住宅ローン契約を踏まえることが必要になるのです。

住宅ローンの契約形態

住宅ローンの借り入れ契約により、対応の方法等が違ってきます。

単独での借り入れ

夫婦のどちらか一方側だけの単独名義で住宅ローンを借り入れることがあります。

この場合、離婚後にも契約上の名義人が住宅ローンを返済することになれば、銀行との関係では問題を生じません。

ただし、住宅ローンの名義人と違う者が住宅の所有者となるときは、住宅を担保にとっている銀行から承諾を得ることが必要になります。

しかし、そうしたことを銀行は認めないことが普通です。

このため、建前上は、住宅ローンが完済するまでは、住宅の名義を変更することができません。ただし、自己の責任の下で名義変更をすることは不可能ではありません。

連帯債務による借り入れ

夫婦の双方に収入があるときには、連帯債務による契約で借り入れることで借入額を増やすことができるため、こうした条件で住宅ローンを借り入れることもあります。

連帯債務契約では夫婦の双方とも住宅ローンを返済する義務があり、離婚することになると都合の悪くない契約形態となります。

一方が離婚後も住宅を使用するときは、他方側が住宅ローンを支払うことにメリットがなくなるのですが、住宅ローン契約のうえでは返済義務が残ってしまいます。

もし、住宅を利用しない側を住宅ローン契約から完全に外すためには、住宅ローンを借り換えなどによって完済することになります。

しかし、借り換えなどで住宅ローンの残債務を一括返済できないときは、夫婦の間で返済者を決めて多くにとどまることになります。

連帯保証による借り入れ

住宅ローンの利用に際して債務者の収入が十分にないときは、その支払いを保証する連帯保証人を付けることで住宅ローンを借り入れることもあります。

連帯保証人は債務者が返済できなくなったときに代わって返済をすることになりますので、離婚後に住宅を使用しないときには連帯保証人から外して欲しいと望みます。

連帯保証人は、住宅ローン債務を保証できる経済力があればよいので、配偶者から自分の親などに代わってもらうことも可能です。

代わりの連帯保証人となる候補者があるときは、住宅ローンの借入先の銀行に変更を申し込むことで審査を受けることになります。

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