離婚と住宅の問題

財産分与における住宅の整理方法を考えていくうえで先ず始めに行うことは、住宅と住宅ローンの現状（登記、契約関係）がどうなっているかを確認することです。

住宅は夫婦の共有財産であることは頭で理解できていても、不動産登記上で所有者名義が単独名義又は共有名義のいずれになっているかについては記憶が曖昧になっていることは珍しいことではありません。

住宅を購入又は建築したときの資料に当時の登記情報を確認できる資料が保管されていると思われますので、そうした資料から名義、所有権持分などを確認してみます。

また、住宅ローンを借り入れたときの契約（その後に借り換えをした場合には最新の契約）がどうなっているかについても合わせて確認します。

そうした現状を正しく把握しないことには、住宅の財産分与について具体的な対応を正しく検討することができません。

財産分与は夫婦が持っている共有財産のすべてを対象としますので、まずは対象となる財産を把握しなければなりません。

住宅の整理方法を検討するときにも、住宅以外の預貯金、生命保険、株式ほかの金融資産も踏まえて行うことになります。

そのため、住宅については時価評価額（一般市場で住宅を売った場合に予想される住宅の値段）を把握することが必要になります。

実際には住宅を売らずに財産分与を行う場合でも、仮に第三者へ住宅を売ったならばいくらになるのかを不動産販売会社に聞くことで確認することができます。

住宅を購入する際は、一般には購入代金の一部を一時金で支払うことが行われており、この一時金を「頭金（あたまきん）」と言います。

婚姻期間に貯まった預貯金から頭金を用意することもありますが、夫婦それぞれが親から住宅を購入する資金の一部について贈与を受けたり、各自が結婚する前から貯めていた資金を頭金に充てることもあります。

夫婦で協力して貯めた預貯金以外から充てた住宅の購入資金は、住宅評価額の一部に特有財産が含まれていると考えられ、財産分与の整理上で区分されます。

まずは、住宅の時価評価額（売買事例などから評価します）から住宅ローンの残債額を控除し、住宅財産の実質評価額を算出します。

そのうえで、財産分与の対象となる部分とそれ以外の部分に区分し、その区分では支払い済額に占める拠出した各資金の割合に応じて各区分の額を算出します。

そうして、財産分与の対象となる部分について、他の財産と合わせて財産分与として配分額等を検討します。

財産分与のために住宅を第三者へ売却して金銭に換えてから清算することは、多く見られる方法です。

売却によって住宅を金銭に換えることで、公正かつ明瞭に財産分与として精算できることが、売却による整理方法の最大のメリットになります。

また、双方とも現金を得ることができるため、離婚後の生活資金を用意できます。

ただし、できるだけ高い価額で住宅を売却するためには徐々に価額を引き下げながら売り出す方法をとることになり、売却の完了までに期間を要し、離婚の成立を急ぐ場合は住宅について精算できる時期が離婚後になることも踏まえなければなりません。

なお、住宅の売却予想価額より住宅ローンの残債務が多い場合は、住宅ローンの返済資金を用意できなければ、住宅を売却することができません。

住宅の売却を検討するときは、住宅の時価評価と住宅ローンの残債額を見比べて前者が後者を上回っていることを前提とすることが一般的です。

夫婦のどちらか一方が離婚後も住宅に住み続けることを希望する場合、住み続ける側が住宅を取得する整理は、有力な選択肢となります。

こうした整理をする場合、普通には、住宅を取得する側が住宅ローンを返済することを条件とします。

住宅を取得しない側が住宅ローンの負担を負うことは、財産分与として公平性を欠くことになるからです。

そのため、住宅を取得したくとも、住宅ローンを返済していく資力がなければ、現実に住宅を取得することは難しいことになります。

しかし、それでも無理をして住宅を取得することもあり、そうした場合は取得する側が自己名義で住宅ローンを組むことができず、離婚する相手名義の住宅ローンをそのまま住宅を取得する側が支払っていくことが見られます。

住宅ローンの契約名義となっている側にとっては良い条件となりませんが、諸事情を踏まえてそうした整理が行われることもあります。

婚姻していれば、住宅の所有名義を夫婦の共有としていても問題ありません。

しかし、離婚した後も共有名義のままにしておくことは、住宅の処分、使用に関して両者の協議、合意が要り、離婚しても二人の関係が解消しないことになります。

また、どちらか一方が死亡した場合、その相続人ともう一方の側が共有状態になり、関係者で共有住宅の管理又は運用を続けていくことは煩雑になります。

こうしたことから、離婚後の一定期間は一方が住宅を使用するために共有のままとし、使用が終わった後に住宅を売却するという整理をとる場合以外には離婚後も共有状態を維持する事例は珍しいです。

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夫婦のどちらか一方の単独名義で住宅ローンを借り入れることも多くあります。

その場合、離婚後にも契約上の名義人が住宅ローンを返済することになれば、銀行との関係で問題を生じません。

しかし、住宅ローンの契約名義人と異なる者が離婚に伴い住宅の所有者となるときは、住宅を貸し付けの担保としている銀行から事前に承諾を得ることが必要になります。

そうしたとき、銀行に対し承諾を求めても、普通には認められません。

このため、住宅ローン契約を踏まえるならば、住宅ローンが完済するまでは住宅名義を変更することができません。

ただし、銀行に契約違反が見つかれば、住宅ローン残債全部の返済を求められる可能性もあるのですが、残債額を返済できる資金がある場合などには、銀行から承諾を得ずに本人の判断で住宅名義を変更することも行われています。

こうした銀行の承諾を得ない名義変更は自己責任のもとで行うことになります。

夫婦の双方に安定収入があるときは、連帯債務契約として住宅ローンを借り入れることで借入総額を増やせるため、連帯債務を条件に借り入れていることもあります。

連帯債務契約では、夫婦の双方とも住宅ローンを返済する義務があります。

夫婦の一方が離婚後にも住宅を使用するときは、他方が住宅ローンを支払うメリットがなくなりますが、住宅ローン契約上では両者に返済義務が残っています。

もし、住宅を使用しない側を、住宅ローン契約上の返済義務を負う地位から外すためには、住宅ローンの借り換え等で対応し完済することになります。

しかし、借り換え等で住宅ローンの残債務を一括して返済できなければ、住宅ローンの契約とは別に夫婦の間で住宅ローンの返済に関して取り決めておくだけにとどめることになります。

住宅ローンの利用に際して、債務者の収入だけでは十分な返済能力があると銀行等が認めない場合、支払いを保証する連帯保証人を付けた契約で住宅ローンを借り入れることもあります。

連帯保証人は債務者本人が返済できなくなったときに本人代わり返済をする義務を負っていますので、離婚後に住宅を使用しなくなれば、連帯保証人の地位から外して欲しいと望みます。

連帯保証人は、住宅ローン債務を保証できる経済力があることが条件となりますので、そうした経済力がある自分の親などへ連帯保証人を変更する対応もあります。

配偶者に代わる連帯保証人となる候補者があれば、住宅ローンの借入先の銀行に変更を申し込んで審査を受けることになります。

財産分与で住宅、住宅ローンについて整理する方法などを相談したいというお申し出を多くいただきますが、ご相談には前提となる事実、情報（住宅の所有権、住宅ローン契約の形態）の確認が必要となります。

また、すでに銀行等と協議をすすめてられる方も少なくありませんので、その状況などについても確認させていただくことになります。

重要な不動産に関する手続の判断に影響するご相談になりますので、その対応については、当事務所と委任契約を交わしているサポートご利用者の方に限らせていただいております。

もし、ご相談だけしたいという場合は、有料相談となりますことをご理解ください。