離婚と住宅ローンの問題

財産分与における住宅の整理対応を考えていくには、まずは住宅と住宅ローンについて現状（登記、契約）を正確に把握することから始めます。

住宅が夫婦の共同財産であるという認識はあっても、不動産登記上で所有者名義が単独又は共有のいずれになっているか、その記憶が曖昧であることも珍しくありません。

住宅を購入したり、注文して住宅を建築した当時の資料を保管してあれば、そこに当時の契約情報を確認できる資料が含まれていると思われます。

そうした資料を探しだし、住宅の所有者名義、所有権の持分などを確認します。

また、住宅ローン（借り換えを経ているときは、最新の住宅ローン契約）がどうなっているかも合わせて確認します。

現状を正しく把握できていなければ、住宅の財産分与について正しい方向で具体対応を検討することはできません。

〔基本情報〕

• 対象となる不動産（土地（複数の場合あり）、建物、区分所有建物、など）
• 登記名義（単独、共有（持分を確認））
• 住宅ローンの契約形態（単独債務、連帯債務、連帯保証あり、など）

財産分与は夫婦の共有財産すべてを対象としますので、まずは対象となる財産すべてを把握しなければなりません。

住宅、住宅ローンの整理方法を検討するときにも、住宅以外の預貯金、生命保険契約、株式ほかの金融資産などもあわせた財産の全体を踏まえることになります。

そして、住宅については、時価評価額（一般市場で住宅を売った場合に想定される住宅の値段）を把握することが必要になります。

住宅を売らないで財産分与の対応を組み立てる場合でも、第三者へ住宅を売ったならばいくらになるのかを確認しておきます。

不動産鑑定士から鑑定をとる方法も考えられますが、鑑定費は高額となりますので実際にとられることは稀であり、一般には、売却査定を複数社の不動産仲介会社に依頼して大まかな額を把握する方法がとられます。

住宅の購入では、その購入代金の一部を一時金で払うことが一般に行われており、この一時金は「頭金（あたまきん）」とも言います。

婚姻してから貯めた預貯金から頭金を用意することもあれば、夫婦のそれぞれが自分の親から住宅購入資金の一部について贈与を受けたり、各自が結婚前に貯めていた資金を頭金に充てることもあります。

夫婦で協力して貯めた預貯金以外から住宅の購入に充てた資金は、住宅評価額の一部に特有財産（夫婦の共有財産とならない、一方の固有財産）が含まれていると考えられ、財産分与の整理では区分されます。

そこで、住宅の時価評価額（売却査定、周辺エリヤの売買事例など）から住宅ローンの残債を控除し、住宅の実質的な評価額を算出します。

そのうえで、財産分与の対象となる部分とそれ以外の部分に区分し、さらに支払済額に占める各拠出資金の割合に応じて各区分の額を算出します。

そうして住宅に関する評価額がわかったならば、そのほかの財産と合わせて財産分与の配分額、方法を検討します。

財産分与のため住宅を不動産市場で第三者へ売却し、金銭に換えてから二人で清算する対応は多く見られます。

住宅を金銭に換えることで公平かつ明瞭に財産分与として精算できることは、売却対応における最大のメリットになります。

また、双方とも離婚時に大きな現金を得られるため、離婚して新生活を開始する資金を準備できることにもなります。

ただし、できるだけ高い価額で住宅を売却するためには提示する価額を徐々に引き下げながら売り出すことになり、売却が完了するまでに数か月を要し、離婚の成立を急ぐ場合は住宅について精算できる時期が離婚後になることも理解しておかねばなりません。

なお、住宅の売却時想定価額よりも住宅ローンの残債額が多い場合、その差額を埋める資金を用意できなければ住宅を売却することができません。

こうしたことから、住宅の売却を検討するには、住宅の売却時想定価額と住宅ローンの残債額を比べて前者が後者を上回っていることが普通は前提となります。

ただし、住宅の売却時に不足金が発生する結果になっても、預貯金などの財産から充当して精算しておく方もあります。

夫婦のどちらか一方が離婚後も同じ住宅に住み続けたいという希望を持っている場合、その希望者の側が住宅を取得するという整理方法は有力な選択肢となります。

こうした整理を行うときは、普通には、住宅を取得する側が住宅ローンの残債すべてを返済することを条件とします。

住宅を取得しない側が住宅ローンの残債を負うことは、財産分与として公平を欠くことになるからです。

そのため、住宅を取得したくとも、その本人に住宅ローンを返済していける資力がなければ、住宅を取得することは難しいことになります。

しかし、資力が十分になくても住宅を取得するケースもあり、そうした場合は取得する側が自己名義で住宅ローンを組むことができず、相手側の契約名義となっている住宅ローンをそのまま引き継いで返済していく対応になります。

住宅ローンの契約名義となっている側には良い条件となりませんが、諸事情を踏まえてそうした整理が行われることもあります。

婚姻しているならば、住宅を夫婦の共有名義のままとしていても直ちに問題となることはありません。

しかし、離婚した後も住宅を共有名義のままにしておくことは、住宅の処分、使用に関して両者の協議、合意が要ることになり、二人の関わりが解消できません。

また、どちらか一方が死亡すれば、他方の所有者と死亡者の相続人が住宅の共有者になり、住宅の維持管理、運用を続けていくうえで煩雑さが増します。

こうしたことから、離婚後の一定期間は一方が住宅を使用するために共有のままとし、使用が終わった後に住宅を市場で売却する整理をとる場合以外には離婚後も共有状態を維持する事例は珍しいことになります。

夫婦のどちらか一方の単独名義で住宅ローンを借り入れることも多くあります。

その場合、離婚後にも住宅ローン契約の名義人が住宅ローンを返済することになれば、金融機関との契約上で問題は生じません。

しかし、住宅ローンの契約名義人とは異なる者が離婚に伴って住宅の所有者となり（たとえば、夫が住宅ローンの名義人であるときに妻が離婚後に住宅の所有者となる）住宅の所有権移転登記をするときは、住宅を貸し付けた金融機関から契約上は所有権移転登記について事前に承諾を得る必要があります。

そうしたとき、金融機関に承諾するよう求めても、普通には認められません。

このため、住宅ローン契約を遵守するならば、住宅ローンの完済までは住宅の所有者名義を変更することができません。

ただし、金融機関に契約違反の事実が発覚すれば、住宅ローン残債全部の返済を求められる可能性もありますが、一括返済する資金を用意できる場合などには、金融機関から承諾を得ずに本人の判断で住宅の所有者名義を変更することも行われています。

こうした金融機関からの承諾を得ない住宅の名義変更は、あくまでも自己責任のもとで対応することになります。

夫婦の双方に安定した収入がある場合、連帯債務契約により借り入れることで住宅ローンの借入総額を増やせるため、連帯債務契約で借り入れることもあります。

連帯債務契約では、夫婦の双方に住宅ローンを返済する契約上の義務があります。

離婚後にどちらか一方が住宅を使用するときは、他方が住宅ローンを支払うメリットはなくなりますが、住宅ローン契約上では両者に返済義務が残っています。

住宅を使用しない側を住宅ローン契約上の返済義務を負う地位から外すには、住宅ローンを借り換えることなどで対応することになります。

しかし、借り換えなどで住宅ローンの残債を一括して返済できなければ、住宅ローンの契約とは区別して、二人の間で住宅ローンの返済に関して取り決めておくだけにとどめて住宅を一方が所有することにします。

住宅ローンの利用にあたり、債務者の収入だけで返済能力が十分にあると金融機関から認められない場合、連帯保証人を付けて住宅ローンを借り入れることもあります。

連帯保証人は、債務者本人が住宅ローンを返済できなくなったときに本人に代わって返済する義務を負います。

そのため、連帯保証人は、離婚することで住宅から出ることになれば、連帯保証人から外して欲しいと望みます。

離婚した相手の支払い保証までは受け入れられないと考えることが普通です。

連帯保証人は、住宅ローン債務を保証できる経済力があることが条件となりますので、そうした経済力を備えた債務者の親などへ連帯保証人を変更して対応するケースもあります。

もし、離婚する配偶者に代わって連帯保証人となる候補者がいるならば、住宅ローンを借りている金融機関に対し連帯保証人の変更契約を申し込み、その可否について審査を受けることになります。

夫婦二人がペアとなって借り入れる住宅ローンをペアローンと言い、一般に高額物件を購入するときに利用されます。

二人のそれぞれが債務者となって住宅ローン契約を結び、住宅は共有となります。

こうしたペアローンを利用中に離婚することになれば、住宅を共有から単有にし、それに合わせて所有者でなくなる者を債務者としている住宅ローンの返済を他方が引き受けることになります。

そうした住宅ローンのン引継ぎができれば、整理をしやすいのですが、住宅の所有権を取得する者が他方の住宅ローンを引き受けられるほどに収入がないときには、その整理が面倒なものとなります。

登記されている所有者の名義を変更する登記には、登録免許税がかかります。

財産分与として登記する場合は、対象とする不動産の固定資産評価額の２パーセントに当たる金額が登録免許税となります。

不動産の価額は高いため、この税金は意外に大きな額となります。

なお、不動産の名義変更を受けるときには原則として不動産取得税が課税されますが、財産分与では免除されるケースも多くあります。

所有権移転等の登記手続きを司法書士へ依頼して行うときには、税金とは別に司法書士に対する報酬の支払いが生じます。

住宅の財産分与がある場合、こうした諸費用の用意も必要になります。

財産分与で住宅、住宅ローンについて整理する方法などを相談したいというお申し出を多くいただきますが、ご相談の対応には前提の事実、情報（住宅の所有権、住宅ローン契約の形態）の確認が必要となります。

また、すでに銀行等と協議中である方も少なくありませんので、その状況などについても確認させていただくことになります。

重要な不動産に関する手続の判断に影響するご相談になりますので、その対応については、当事務所と委任契約を交わしているサポートご利用者の方に限らせていただいております。

もし、ご相談だけを希望される場合は、有料相談となりますことをご理解ください。